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Soll man die Hypothek tilgen oder nicht?

Mai 15th, 2011 in Allgemein

Wer eine Hypothek besitzt, weiss, dass man die geschuldeten Zinsen von den Steuern abziehen kann. Wer allerdings wegen dieses Steuerabzugs auf die Abzahlung der Hypothek verzichtet, setzt sein Geld nicht optimal ein.

Vor allem ältere Immobilienbesitzer werden sich mit der Frage nach der optimalen Höhe der Hypothekarschuld auseinandersetzen. Wenn sich die zweite Hypothek bereits vorschriftsgemäss amortisiert hat und neben dem Haus noch andere frei verfügbares Vermögen angesammelt hat, stellt sich die Frage, ob es lohnenswert ist, die erste Hypothek stehen zu lassen. Oder ist es doch sinnvoller, einen Teil der Schuld zu begleichen?

Renditedifferenz ist massgebend
Wer herausfinden möchte, ob sich eine Reduktion der Hypothekarschuld lohnt, muss die Rendite des gesamten Vermögens nach Steuern betrachten. Denn vorhandenes Geld ist nur dann in eine Amortisation gut investiert, wenn nirgends sonst bei gleichem Risiko nach Steuern nicht mehr Geld abwirft.

Ein Beispiel: Eine Hypothek wird mit drei Prozent verzinst und die erwartete Rendite auf Wertschriften, die zur Rückzahlung der Hypothek verkauft werden müssen, liegt bei fünf Prozent. Betrachtet man die Grenzsteuerbelastung von 40 Prozent, resultiert eine Hypozins-Belastung nach Steuern von 1.8 Prozent. Die Wertschriften-Rendite beträgt nach Steuern drei Prozent. Die Rentendifferenz von 1.2 Prozent zugunsten der Wertschriften entspricht der Nachsteuer-Netto-Rendite. Hier lohnt es sich also, die Hypothek nicht zu tilgen und die Wertschriften zu behalten.

Momentan ist allerdings eine Vorsteuer-Rendite von fünf Prozent mit einem ähnlichen Risiko wie die eigene Immobilie, wenig realistisch. Zurzeit sind es maximal zwei Prozent – nach Steuern noch 1.2 Prozent. Rechnet man wieder mit der gleichen gleichen Nachsteuer-Hypothekarzinsbelastung von 1.8 Prozent, erhält man nach Steuern kein Gewinn, sondern eine negative Netto-Rendite der Wertschriften von 0.6 Prozent. In diesem Fall hätte man besser in die Hypothek investiert.

Aber Vorsicht: Das Ganze ganze kann einen falschen Eindruck vermittlen, wenn man bei der Entscheidung zur optimalen Verwendung des Geldes den Nachsteuer-Gesamtrendite-Effekt in den Vordergrund stellt. Insbesondere von dem Schuldzinsenabzug bei der Einkommenssteuer sollte man sich nicht blenden lassen. Denn wer seine Hypothek nur wegen des Steuerabzugs nicht reduziert, rechnet unter Umständen doppelt falsch. Auf der einen Seite heisst Steuern nicht immer Geld sparen, wie dieses Beispiel aufzeigt: Herr Meyer hat Wertschriften von 100 000 Franken mit einem jährlichen Zins von 3 Prozent (3 000 Franken). Gegenüber steht eine Schuld der Hypothek, welche ebenfalls mit drei Prozent (3 000 Franken) verzinst werden. Somit beträgt das Verhältnis zwischen Einkommen und Vermögen Null. Nun erhält Herr Meyer eine Schenkung von 100 000 Franken. Angenommen, Herr Meyer setzt dieses Geld für die Tilgung seiner Hypothek ein, steigt sein versteuerbares Einkommen auf 3 000 Franken und sein Vermögen steigert sich auf 100 000 Franken. Lässt Herr Meyer nun die Hypothekarschuld so stehen und kauft für die 100 000 Franken weitere Wertschriften zu einem Zins von drei Prozent, steigt das steuerbare Einkommen ebenfalls um 3 000 Franken und das Vermögen auf 100 000 Franken. So zahlt Herr Meyer in beiden Fällen die gleiche Steuer.

Steuern sparen könnten Herr Meyer nur, wenn er mit der Schenkung nicht in die Hypothek investiert und das Geld nirgends sonst gewinnbringend anlegt – also es verwendet oder aufbewahrt, wo es kaum Zinsen abwirft. Somit würde Herr Meyer jährlich Einkommenssteuer in der Höhe von 1 200 Franken sparen und das Vermögen würde damit jährlich um 3 000 Franken sinken. Somit kostet ihn das Verlustgeschäft jedes Jahr 1 800 Franken.

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